據(jù)中國(guó)電子商務(wù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)物流園區(qū)的平均空置率約60%，高空置率為園區(qū)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了困難，導(dǎo)致項(xiàng)目投資回報(bào)周期長(zhǎng)、收益低下等問(wèn)題出現(xiàn)。

據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)介紹：空置率控制在5%左右，投資回報(bào)率能夠保持10%，空置率超過(guò)15%，投資回報(bào)率為零。

我國(guó)物流園區(qū)招商為啥這么難?

1

定位不準(zhǔn)，盲目建設(shè)

我國(guó)部分地區(qū)在建設(shè)物流園區(qū)時(shí)，為了追求園區(qū)的高大上、趕時(shí)髦，大量圈地，而且常用“智能化”“現(xiàn)代化”“最大”“輻射全國(guó)”等新鮮字樣去吸引眼球，其實(shí)換湯不換藥，項(xiàng)目建設(shè)帶有較強(qiáng)的盲目性。

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一味求大，貪全，導(dǎo)致最終建成的項(xiàng)目產(chǎn)品與當(dāng)?shù)乜蛻舻膶?shí)際需要相背離，為項(xiàng)目埋下了敗筆。

對(duì)園區(qū)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位才能精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，建設(shè)前期不了解市場(chǎng)，盲足開(kāi)發(fā)必將導(dǎo)致園區(qū)項(xiàng)目招商的失敗。

2

同質(zhì)化嚴(yán)重

差異化競(jìng)爭(zhēng)是一個(gè)企業(yè)能夠長(zhǎng)期立足的根本。在前期設(shè)計(jì)階段，開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、降低損失，往往采用模仿競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略，但是零風(fēng)險(xiǎn)策略往往潛伏著最大的風(fēng)險(xiǎn)。

例如，遼寧沈陽(yáng)一個(gè)正在招商的園區(qū)項(xiàng)目就存在很大問(wèn)題，該項(xiàng)目產(chǎn)品與當(dāng)?shù)赝愋彤a(chǎn)品的最大不同之處，在于多了一個(gè)雨棚。按照建筑工程設(shè)計(jì)，商鋪出租時(shí)會(huì)將雨棚面積的二分之一計(jì)算在項(xiàng)目產(chǎn)品之內(nèi)，導(dǎo)致租金價(jià)格升高，而客戶對(duì)租金的敏感度較高，雨棚設(shè)計(jì)給后期的招商和銷(xiāo)售工作帶來(lái)很大困難。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢?原來(lái)這個(gè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)商是完全照搬深國(guó)際的設(shè)計(jì)來(lái)建設(shè)的，但是后者之所以這樣做，是基于南方多雨等氣候因素的。

那么如何規(guī)避此問(wèn)題的再次發(fā)生?主要從以下兩個(gè)方面開(kāi)展工作。

第一，做好前期的實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研;

第二，采用ESI(Early Supplier Involvement)改進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)流程。讓當(dāng)?shù)氐拇罂蛻魠⑴c項(xiàng)目產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。園區(qū)供應(yīng)鏈(如圖二)與企業(yè)供應(yīng)鏈(如圖一)的不同之處在于客戶充當(dāng)供應(yīng)商和消費(fèi)者雙重角色。

3

運(yùn)營(yíng)能力欠佳

有的園區(qū)在招商過(guò)程中過(guò)分強(qiáng)調(diào)租金、優(yōu)惠政策等，而忽略園區(qū)運(yùn)營(yíng)環(huán)境的建設(shè)，存在配套服務(wù)不齊全、物流基礎(chǔ)設(shè)施不完善及安保措施有待提高等問(wèn)題，也是導(dǎo)致其招商失敗的重要原因。

園區(qū)招商不僅要招得來(lái)，關(guān)鍵還要留得住。

4

招商團(tuán)隊(duì)實(shí)力弱，缺乏經(jīng)驗(yàn)

開(kāi)發(fā)商設(shè)置的招商組織架構(gòu)中，招商專員是招商團(tuán)隊(duì)的主力。如果招商專員自身專業(yè)性不強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)不足或者公司培訓(xùn)不到位，那么他對(duì)項(xiàng)目功能、定位、優(yōu)勢(shì)、發(fā)展趨勢(shì)以及為客戶帶來(lái)的價(jià)值等問(wèn)題的認(rèn)識(shí)必然也不夠透徹。

另外，如果招商專員缺乏與一線客戶深入的溝通與交流，就把握不準(zhǔn)客戶的真正需求，園區(qū)招商匹配度也會(huì)隨之降低，影響園區(qū)成功招商。

5

合作的中介機(jī)構(gòu)不夠?qū)I(yè)

目前在國(guó)內(nèi)還比較缺乏專業(yè)的物流園區(qū)招商機(jī)構(gòu)，同時(shí)由于信息不對(duì)稱，園區(qū)開(kāi)發(fā)商選擇專業(yè)招商代理機(jī)構(gòu)時(shí)，也存在一定困難。

在園區(qū)建設(shè)過(guò)程中，選擇知名的、而具有良好信譽(yù)和龐大客戶群體的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，有利于縮短投資回收期，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而提高園區(qū)的建設(shè)成功率。

6

園區(qū)缺乏系統(tǒng)的整體規(guī)劃

考慮到物流園區(qū)建設(shè)成本高、投資回報(bào)周期長(zhǎng)，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)分期進(jìn)行建設(shè)，一期項(xiàng)目建設(shè)體量相對(duì)較小，二期、三期等項(xiàng)目的建設(shè)則視一期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況而定，缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃。

來(lái)源：綜合